Aluguel em Queda? Tudo o que Você Precisa Saber Sobre o IGP-M Negativo e Seus Direitos
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), referência para reajuste de aluguéis há mais de 25 anos, vem apresentando queda nos últimos 12 meses. Essa mudança gera dúvidas e incertezas tanto para inquilinos quanto para proprietários de imóveis.
Neste texto, você terá acesso a informações precisas e atualizadas sobre:
- O que é o IGP-M e como ele funciona: Descubra como esse índice é calculado e qual sua importância no mercado imobiliário.
- Impacto do IGP-M negativo no aluguel: Entenda seus direitos e as implicações da queda do índice no valor do aluguel.
- O que fazer se o contrato prevê reajuste pelo IGP-M: Esclareça suas dúvidas sobre contratos antigos e como lidar com a nova realidade do mercado.
- Prática de mercado e jurisprudência do STJ: Mantenha-se atualizado sobre as tendências do mercado e as decisões do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.
- Mudança de índice no contrato: Aprenda como realizar alterações contratuais de forma segura e legal.
- Dicas para negociar o aluguel com o locador: Alcance um acordo justo e equilibrado para ambas as partes.
- Alerta importante sobre seus direitos: Proteja-se de práticas ilegais e saiba como defender seus interesses.
Índice IGP-M negativo: entenda como isso afeta o valor do seu aluguel
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), muito utilizado para reajustar os valores de aluguéis no Brasil, acumulou uma variação negativa nos últimos 12 meses. Esse cenário tem gerado dúvidas e preocupações tanto para inquilinos quanto para proprietários de imóveis. Neste artigo, vamos esclarecer como o IGP-M negativo impacta os contratos de locação e o que ambas as partes devem fazer para garantir seus direitos.
O que é o IGP-M?
O IGP-M é um índice de inflação calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele é composto por três outros índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Por mais de 25 anos, o mercado de locação de imóveis adotou o IGP-M como a base para correção dos valores de aluguel. Essa escolha foi motivada pela sua capacidade desse índice proteger o valor nominal dos contratos contra a inflação. No entanto, desde a pandemia em 2020, o IGP-M vem apresentando variações significativas, tanto para cima, como para baixo, o que, na mesma proporção, vem, igualmente, gerando questionamentos sobre o impacto nos reajustes dos valores de aluguel.
Como o IGP-M negativo afeta o valor do aluguel?
No Brasil vigora o reajuste dos contratos, aqui incluídos os de locação predial urbana, a cada doze meses, salvo autorização da lei para reajustes em menor período (confira o art. 2º da Lei nº 10.192/2001).
Sempre que o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses apresentar variação negativa, isso significa que, em teoria, o valor do aluguel deveria ser reduzido proporcionalmente.
No entanto, a aplicação desse reajuste negativo não é obrigatória por lei, sendo lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18 da Lei nº 8.245/91 – a famosa Lei do Inquilinato).
Nesse cenário, a aplicação de reajuste negativo ao valor do locatício segue o que está previsto no contrato de locação.
O que fazer se o contrato prevê reajuste pelo IGP-M?
Estabelecido no contrato de aluguel o IGP-M como índice de reajuste anual é importante que locadores e locatários revisem as cláusulas contratuais para adequá-las a essa nova realidade de índices negativos, pois caso o contrato não contenha ressalvas quanto à aplicação de índices negativos, o locador não está obrigado a reduzir o valor do aluguel.
Nesse caso, o valor do aluguel mensal permanecerá o mesmo até o próximo reajuste.
Porém, se o contrato prevê expressamente a aplicação de índices negativos, o locador deverá reduzir o valor do aluguel de acordo com a variação negativa do IGP-M para o período computado.
Prática de mercado e jurisprudência do STJ
A prática de mercado e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) apontam pela impossibilidade da deflação dos valores contratuais. A orientação do STJ, consolidada em diversos julgados e no Tema Repetitivo 678, é de que, mesmo diante de índices negativos, o valor nominal dos contratos deve ser preservado.
Essa posição é fundamentada no princípio de que a correção monetária visa apenas manter o poder aquisitivo da moeda, sem representar um aumento ou diminuição no valor real da obrigação.
A decisão emblemática do STJ, relatada pelo Ministro Teori Albino Zavascki, no REsp 1265580/RS, estabelece que, embora os índices negativos de correção monetária (deflação) devam ser considerados no cálculo de atualização, o valor nominal da obrigação deve prevalecer caso a atualização resulte em uma redução do principal.
Essa orientação é reforçada por outros julgados, como o AREsp 942397, sob relatoria do Ministro Humberto Martins, e o EDCL na DESIS no RESP 1608991, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, que reiteram a manutenção do valor nominal do aluguel mesmo diante da deflação.
O que se constata é que a maior parte dos contratos de locação seguem nesta linha, na qual a previsão se refere apenas à aplicação do reajuste em casos de índices positivos (o que é mais benéfico ao locador).
Ainda assim, é sempre recomendável que as partes busquem negociar com base no bom senso e no diálogo, visando preservar uma relação equilibrada e alinhada às condições de mercado.
Importante Alerta sobre a Mudança de Índices:
É crucial destacar que o locador não pode, de maneira unilateral, substituir o índice de reajuste especificado no contrato por outro, sem o consentimento do locatário.
Qualquer alteração nos termos do contrato, incluindo o índice de reajuste, exige a formalização consensuada por meio de um termo aditivo. Esse procedimento é fundamental para garantir a segurança jurídica das negociações e assegurar que ambas as partes estejam de acordo com as novas condições estabelecidas.
Conclusão:
O IGP-M negativo traz consigo desafios e oportunidades para o mercado imobiliário. Locadores e locatários devem estar atentos às cláusulas contratuais e dispostos a dialogar para encontrar soluções que atendam aos interesses de ambas as partes. Em caso de dúvidas ou conflitos, é sempre recomendado buscar a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Se você precisa de assistência jurídica especializada para lidar com questões relacionadas a contratos de aluguel, entre em contato conosco. Nossa equipe está pronta para oferecer a orientação necessária para garantir seus direitos e encontrar as melhores soluções para sua situação.
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